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连江楼市盘点,你想看的这里全都有(中)

2021-04-25 00:00:00    连江房产网     本地楼市     来源:连江房产网

城东板块

在建/待建未交房项目8个,共计占地468亩,已知均价项目6个,2个待定

以下排名顺序与实际价值无关,仅作为阐述顺序


中庚·香悦府


占地103.73亩, 排城东板块第一

楼面价9016/㎡, 排城东板块第二

售价14000/㎡,排城东板块第一

估算盈利-516/㎡,排城东板块第四

总结:项目临近交房,别墅去化良好,但高层房源仍有一定的去化压力。由于该地块在连江楼市近年来最为火热2017拿地,土地成本较高,因此,项目整体盈利能力较差。值得一提的是,香悦府的叠墅产品在当前的连江城区一手房市场独此一家。

别墅产品自从限墅令发布后已经绝版,楼市稳字当头短期内政策应该是不会变动的


恒宇·国际尚品


占地53.02亩, 排城东板块第四

楼面价9306/㎡, 排城东板块第一

售价13500/㎡,排城东板块第二

估算盈利-1306/㎡,排城东板块第五

总结:与香悦府一样同在高位拿地,虽然该项目账面盈利较差,但是恒宇的品质在连江是有目共睹的,要找比他们差的应该只能从安置房项目找了,所以真实盈利情况未必是亏损。

不过现在这个项目由于现已售罄,就不再多加阐述。此外,项目配建小型综合体,这在东区并非个例,此类商业配套在连江能否做得起来?

要知道现在看着火热的万星广场,每年还有好些商户生存不下去黯然离场,商业综合体的配套价值几何有待商榷。


世茂福晟·钱隆大第


占地75.23亩, 排城东板块第二

楼面价8429/㎡, 排城东板块第三

售价12000/㎡,排城东板块第四

估算盈利-1929/㎡,排城东板块第六

总结:受福晟集团的负面财务消息影响,该项目数次停工,虽然现已复工,具体交房时间待定。不过如果这个项目后期烂尾,影响的已经不仅仅是福晟的品牌,还会影响世茂的品牌。

以世茂的品牌实力来说,保住不烂尾还是做得到的,二期这个项目世茂的收购成本我们也不知道,亏损是福晟的,世茂在这个项目应该还是盈利的,不过这需要这个项目去化回款迅速。

为加速去化,钱隆大第售价已大幅降低,适合真正刚需人群购房,毕竟连江多数位置尚可的项目价格都比这里高,交房时品质方面可能会有所降低,不过想来还是超过恒宇的品质的。


冠城大通·华玺


占地51.81亩, 排城东板块第六

楼面价3730/㎡, 排城东板块第八

售价11000/㎡,排城东板块第五

估算盈利1770/㎡,排城东板块第一

总结:项目区位、产品结构、周边环境等各方面劣势明显,但硬是凭借着价格优势杀出了一条“血路”,没有活动的时候不建议购买,建议其价格不过万的情况下进行购买。

由于拿地成本较低,虽然售价在同一板块中处于低位,但盈利能力却是六个已知售价的项目中最强的,购房预算不太高的刚需客群可以一看。


世茂·云珑


占地51.97亩, 排城东板块第五

楼面价4578/㎡, 排城东板块第七

售价10500/㎡,排城东板块第六

估算盈利422/㎡,排城东板块第三

总结:在若干个高位入市的项目衬托之下,云珑的拿地成本并不高,受周边竞品影响去化率很一般,两年的销售工作去化也只有三分之一左右,所以售价也一路走低,但项目整体去化情况仍不乐观

据懂行人士了解,世茂的住宅产品有五个系列,而云系在五个系列里面是最下游的系列,基本上和刚需产品没两样,价值区别基本上就是后期物业价值上。这一点来看世茂云珑是胜过冠城大通华玺的,但也仅就与此了。


恒宇·国际尚郡


占地29.24亩, 排城东板块第八

楼面价6041/㎡, 排城东板块第五

售价13000/㎡,排城东板块第三

估算盈利1459/㎡,排城东板块第二

总结:目前这个是城东体量最小的项目,但是这么小的占地上建筑排布依旧高达8栋楼,同样的地块形状,同样的8栋排布,尚郡这个项目连建发领郡一半的地块面积都达不到,未来的样子大家看看恒宇国际观邸就可以了。盈利单价虽高,但是因为体量太小,所以盈利总额不会太高,属于恒宇走量模式中微不足道的一个项目。

紧邻车站,对闹中取静的客群来说这个项目严重劝退,但是这个项目优势还是有的,紧邻温泉小学,孩子接送不需要费什么功夫,出行也相对方便,去万星广场也比较近。


中茵·玖珑台


占地61.38亩, 排城东板块第三

楼面价6041/㎡, 排城东板块第五

售价待定

估算盈利待定

总结:在东区项目体量仅次于香悦府和钱隆大第,临近温泉小学。这个项目占地形状是长方形,和世茂云珑类似,长宽比例较大,中心花园肯定是不如其它长宽比例小的项目舒适,不过占地是隔壁尚郡的两倍,舒适度方面单论这两个项目肯定是中茵占优的。

价格方面据了解至少需要等到5月份,以当初中茵翰林公馆的营销模式对照,因为地价比尚郡低,大概率价格会低于尚郡,形成价格优势,就像当初翰林公馆项目低于皇庭丹郡实现售罄一样。


三木集团地块


占地38.55亩, 排城东板块第七

楼面价8205/㎡, 排城东板块第四

售价待定

估算盈利待定

总结:严格来说,该项目可归属万星板块,与三实小、启明中学仅一路之隔当前连江一手房市场上,区位优势最为明显的项目。

参考皇庭丹郡当时售价以及周边二手房的市场价来看,这个项目入市价格不会低。因为地块位置优势太过明显,这个项目对标客群大概率以老城区改善客群为主,毕竟刚需群体也没太高的预算,该项目短期投资回报率不高,适合改善型客群。


板块总结

城东板块项目众多,价格区间跨度较大,产品类型丰富,不论是刚需还是改善都有一定选择空间。

不过,与其相邻的万星板块已有不少成熟社区,且部分社区空置率并不低,在二手房市场上有数量可观次新房出售;对于意在东区买房的购房者而言,万星板块的二手房也是个不错的选择。

当然,由于二手房首付比例明显高于一手房,大部分购房者还是选择一手房。

与西区相比,东区部分售价较低的楼盘还是有一定的上涨空间的,但是空间有限,投资性客户不建议凑热闹。

2021连江县政府的供地计划中,温泉小学周边还会有两块地将要出让,随着城西板块逐渐退潮,城东可能又会迎来一波集中开发

本篇篇幅过长,但是内容精华满满,建议细读~

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